上诉人（一审被告）：北海市XXX物业管理有限责任公司，住所地：北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦X楼。

      被上诉人（一审原告）：梁X，男，1980年11月3日出生，汉族，现无业，住广西柳州市柳北区北雀路西三巷XX号5-3-2-2号。

      委托代理人：曾镜同律师。

      一审法院判决：一、被告北海市XXX物业管理有限责任公司须继续与梁X履行于2004年11月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告北海市XXX物业管理有限责任公司须支付违约金（违约金以本金187180元自2005年5月2日起按日万分之二计算至2010年10月10日止）给原告梁X；三、驳回梁X的其他诉讼请求。案件受理费6897元，由被告北海市XXX物业管理有限责任公司负担。

      上诉人北海市XXX物业管理有限责任公司不服，提出上诉。

      镜同律师作为被上诉人梁X的委托代理人，代梁X答辩：

      一、不存在“一审法院法理不清，对违约金产生严重认识错误”的问题。被上诉人认为上诉人在所谓的违约金合同、违约金合同从合同、概括性违约金合同、具体性违约金合同这些概念里打转，对本案的处理根本就没有任何意义，从这些概念里也看不出一审法院有什么“法理不清，对违约金产生严重认识错误”的问题。

      二、不存在“一审法院对事实和诉讼时效认识错误”的问题。由于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》尚在履行过程中，双方的合同义务未完全履行完毕，被上诉人的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。

      三、上诉人逾期交房，原因之一为消防验收不合格，一审开庭时上诉人的委托代理人也承认。根据1998年9月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十条第三款“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”之强制性规定，上诉人开发建设的房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间不能自2005年5月2日起计算，而应自房屋具备法定的交付条件之日起计算。

      四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，上诉人在一审时并没有请求人民法院对逾期交房违约金予以适当减少，一审法院酌情判处上诉人支付以本金187180元按日万分之二计算违约金给被上诉人，已在一定程度上损害了被上诉人的合法权益。

      二审人民法院经审理，判决如下：

      驳回上诉，维持原判。